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La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt et le démembrement de propriété

Le 19 février 2015

La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt et le démembrement de propriété

 

 

Le principe :

 

Le démembrement de propriété est une dissociation des attributs du droit propriété. Le droit de propriété est inscrit à l'article 544 du code civil qui dispose : " La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements."

 

Le démembrement de propriété divise le droit de propriété en 2 parties :

  • La nue-propriété qui permet de disposer du bien (abusus). Le nu-propriétaire peut le vendre ou le donner.
  • L'usufruit permet de disposer du droit d'user et de jouir du bien. L'usufruitier peut ainsi l'utiliser librement (usus) et également en percevoir les revenus (fructus).

 

Concernant la vente d’un élément de la propriété (usufruit ou nue-propriété), elle ne donne pas lieu au droit de préemption. Cependant, depuis le décret du 14 mars 2012, la SAFER doit être informée de toute vente d’un démembrement de propriété.

Les SAFER peuvent également, sous réserve de l'alinéa 1 de l'article L. 143-7 du code rural, exercer leur droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit a pour objet l'installation d'un agriculteur.

 

Les exceptions :

 

La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt du 13 octobre 2014, permet désormais aux SAFER d'exercer leur droit de préemption en cas de cession à titre onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des biens soumis à préemption. (Article L.143-1 du Code rural).

Par contre, la faculté de préemption de la nue-propriété de ces biens n'est admise que dans 2 cas limitativement énumérés:

 

  • lorsque la SAFER en détient l'usufruit ou est en mesure de l'acquérir concomitamment,
  • et/ou lorsque la durée de l'usufruit restant à courir ne dépasse pas 2 ans.

 

Toutefois, pour garantir les droits des titulaires de droits démembrés, la loi prévoit que l'acquisition de la nue-propriété d'un bien par son usufruitier et celle de l'usufruit d'un bien par son nu-propriétaire échappe au droit de préemption de la SAFER.


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