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LES SAFER

Le 12 octobre 2015

Les SAFER

 

L'origine des SAFER :

 

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) sont des sociétés anonymes nées au début des années 1960 pour acheter et revendre des terres et des biens agricoles. Elles ont été crées dans le but de favoriser l'installation des jeunes agriculteurs, de remembrer le parcellaire agricole et d'augmenter la surface des exploitations familiales.

 

Mode de fonctionnement :

 

La SAFER intervient dès lors qu'elle à connaissance d'une vente de biens immobiliers à usage agricole ou à vocation agricole à titre onéreux ou à titre gratuit. Elle a ainsi la possibilité d'utiliser son droit de préemption, d'effectuer une acquisition amiable ou une promesse de vente pour acquérir le bien. Une fois le bien acquis elle a cinq ans pour le rétrocéder (art R.142-5 du Code Rural).

 

Les missions de la SAFER :

 

De l'article L 141-1 à l'article L 141-5 du code rural modifié par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt.

  • Elles œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers.
  • Leurs interventions visent à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations.
  • Elles concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l’agriculture biologique.
  • Elles concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique.
  • Elles contribuent au développement durable des territoires ruraux.
  • Elles assurent la transparence du marché foncier rural.

 

Les actions de la SAFER :

 

Selon les articles L141-6 à l'article L 141-9 , les articlesL142-6 à L142-7 ainsi que les articles L142-1 à L142-5-1 du code rural.

  • 1) EVALUER

En relation avec les cabinets d'expertise et les centres de gestion, la SAFER effectue pour le compte de propriétaires fonciers privés et publics, des estimations de biens fonciers en prenant en compte les réalités du marché foncier rural du moment et de ses tendances (demande, offre, prix…). Les experts SAFER réalisent fréquemment des « évaluations simplifiées » suffisantes pour que les vendeurs ou les acheteurs prennent leur décision.

 

  • 2) ACHETER et VENDRE

C’est l’action la plus fréquente. Les terres sont rétrocédées. Les candidats doivent avoir un projet de développement rural.

La possibilité d'acquérir des parcelles, des exploitations ou des parts de société lui permet d'orienter au mieux les affectations du foncier en fonction des priorités définies par les professionnels de l'agriculture régionale et les représentants des collectivités territoriales.

 

  • 3) LOUER

La possibilité de conserver temporairement des biens en propriété lui permet, éventuellement à l'aide de plusieurs achats successifs, de préserver ou de constituer des unités d'exploitation suffisantes pour réaliser des projets de développement rural ou d'installation de jeunes agriculteurs.

 

  • 4) AGRANDIR

Vendre, ou louer, pour agrandir. La plupart des interventions de la SAFER contribuent à l’agrandissement de structures agricoles existantes, conformément à la politique agricole régionale.

 

  • 5) AMENAGER

La SAFER participe activement à l’aménagement des territoires ruraux. Elle intervient au service des particuliers ou des collectivités (caves coopératives, communes…) pour conduire des actions d'aménagement foncier.

 

  • 6) RESTRUCTURER et METTRE EN VALEUR

Si nécessaire, ses interventions peuvent être complétées par la conception et la conduite de travaux de mise en valeur à but agricole ou environnemental.

 

Le droit de préemption :

 

Le droit de préemption institué par la loi du 8 août 1962 aux articles L 143-1 à L 143-7-2 du code rural. C'est le moyen accordé à la SAFER de jouir d'un droit de préférence sur les aliénations à titre onéreux de biens ruraux. Ce droit n'est engagé qu’après accord de l’État (représenté par deux commissaires du Gouvernement).

 

  • Biens susceptibles d'être préemptés

La SAFER peut préempter sur tous les biens immobiliers et mobiliers. Elle peut intervenir sur les bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ou les bâtiments d’exploitation à usage agricole ou à vocation agricole qui seraient rattachés aux biens, mais également tous les terrains nus à vocation agricole qui seraient en zone agricole ou naturelle dans un document d’urbanisme (PLU, carte communale) ou dans les secteurs non urbanisés en l’absence de document d’urbanisme.

Par ailleurs, la loi d’avenir permet désormais aux SAFER de préempter sur l’usufruit ou la nue-propriété des biens immobiliers et mobiliers à usage agricole ou vocation agricole. Elle peut également acquérir la totalité des parts sociales de société à objet principalement d’exploitation agricole (SCEA, SARL agricole) ou de propriété agricole (GFA, GFR) si elle a pour objectif d’installer un agriculteur.  

 

 

 

 

 

  • Les exceptions au droit de préemption

La SAFER ne peut cependant pas exercer son droit de préemption dans tous les cas. Ainsi, la SAFER ne peut pas préempter sur des biens d’une superficie inférieure à 2 500 m² dans le cas des polycultures-élevage et de 1 000 m² dans le cas des cultures maraîchères et fruitières et des zones viticoles.

La SAFER ne pourra pas préempter s’il s’agit d’un salarié d’exploitation agricole, un aide familial ou un associé d’exploitation si la surface ne dépasse pas les seuils de contrôle des structures.

Le droit de préemption ne pourra pas être exercé contre les fermiers évincés ni contre les agriculteurs expropriés, ni même sur des biens compris dans un plan de cession d’une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, ou encore sur des biens destinés à la construction ou à l’aménagement industriel ou à des carrières.

 

La revente du bien acquis par la SAFER :

 

Une fois le bien acquis par la SAFER, deux choix s'offrent à elle pour le vendre : soit la rétrocession, soit l'opération dite de substitution.

 

1) la rétrocession

 

La rétrocession est la vente par la SAFER, via un acte notarié, d’un bien rural acquis soit par voie amiable, soit par préemption, et ce grâce à des conditions validées par les commissaires du gouvernement. Cette vente est effectuée auprès d'un candidat qui devra être validé par le Comité technique et le conseil d’administration SAFER.

 

2) La substitution

 

Dans le cadre d'une substitution, la SAFER est considérée comme un professionnel de l'immobilier. A défaut d'être propriétaire du bien, les SAFER peuvent obtenir des propriétaires fonciers des promesses unilatérales de vente ou même synallagmatiques et céder les bénéfices de ces promesses à des personnes qui auraient pu obtenir la rétrocession d'un bien, propriété de la SAFER.

Le bénéficiaire de la substitution doit être en mesure de remplir les buts prévus par l'article L.141-1 du code rural et d'adhérer à un cahier des charges lui imposant, par un engagement de sa part, de conserver pendant 10 ans l'usage agricole ou forestier du bien acquis par cessation d'une promesse de vente et également de conserver la propriété pendant la même durée.

 

 

Pour tout renseignement complémentaire s'adresser à :


Maître TONIN
Cabinet T&T
01 40 26 59 27 

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